猪猪侠讯:"猪是不会飞的"——2014年河山资本致投资人的一封信

来源：互联网 2014-07-07 01:48:13| 查看：次

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　　投资的区域策略对我们来说只是一个从属性的策略，我们的业态策略和基于行业生态圈的业务模式（参见下一段）是最高层面的策略。在类似社区商业等新兴领域，或者在由我们核心合作伙伴操盘的项目方面，我们不会因为既定的区域策略而画地为牢。

　　四、业务模式

　　如何落实我们的投资策略，如何在变局中变风险为收益，我们在业务模式上有非常明确的指导思想。概括起来有以下三点：

　　基于行业生态圈的机会取得模式

　　基于价值创造的核心纯利模式

　　基于局面控制力的风控模式

　　河山周围有一个比较平稳的，也是我们赖以生存的生态圈，这个圈子由开发商，运营商和金融机构组成。我们和其中最核心的机构和团队已经形成非常紧密的合作关系，有些还有资本的纽带把我们捆绑在一起。这个核心圈层是我们最主要的业务来源。我们绝大多数的业务都将来自这些进入我们核心圈层的开发商和运营商，他们的品行和能力经受过时间的考查，值得信任。我们是一个精品投资机构，投资规模有限，我们没有资源去做大网捞鱼、乱枪打鸟的事，我们必须对合作伙伴精挑细选，优中选优。听其言，观其行，从多个侧面，用时间去考察一个开发商是否在核心的企业基因、价值观和专业能力上符合我们的请求。看好了，我们就会把资源配置给他们，实现捆绑式的发展。我们会接触很多企业，特别是在那些在细分领域里有专长的企业，但是我们几乎不会和接触不深的公司发生业务，所以我们从不做纯粹机会型的地产融资业务。

　　价值创造是众多基金治理人经常挂在嘴边的词，但晓易行难。在中国地产行业和配套金融体系的现状下，私募地产基金要创造真实的价值是非常难的一件事。更多的时候，地产基金只是提供了开发商想找却找不来的钱，是开发商不得以的筛选。我们拒绝融资性业务的短期诱惑，保持觅找我们能创造特殊价值的领域和合作模式。在传统住宅领域，我们尝试把我们在并购方面的资源和能力和投资能力结合起来；在住宅之外，我们通过挖掘和培育优秀的资产治理团队来为我们代理的资本服务。我们看好精英团队和专业资本结合这种模式，相信我们在这方面的实践和努力会给我们的投资人带来丰硕的成果。

　　投资风控是个永恒的话题。很多时候人们关注的其实是风控的技术细节，什么“投融管退”、“增信措施”、“全程治理 ”等等，这些不过是技术手段。在我眼里，所有投资的风控无外乎做好两件事。

　　第一，做好筛选。做什么、不做什么，和谁打交道、不和谁打交道，做哪个项目，当这些筛选落定之后，投资风险已经锁定了七八成。打个可能不完全恰当的比喻，就好比十月怀胎，其实孩子会怎么样是在受精卵基因组合的那一刹那就决定了的，孕期内的护理、营养等后期原因不可缺少，但不是决定性的。所有的估量和策略都是为了做对筛选这件事。

　　第二，把握对局面的控制力。这个控制力体现在投资的组局阶段、执行阶段、以及涌现问题或危机的阶段。控制力来自哪里？来自对投资这个“局”中各种资源的把控力，你所带来的价值，你在整个“局”中的地位（是从属还是主导），积极权在哪里，你手里有什么牌，出了问题开发商敢不敢、会不会和你尥蹶子。河山的做法是只筛选参与我们有充分局面控制力的项目。这也是我们为什么保持不做机会性的融资业务的一个主要因素，因为通常在这类项目中，基金治理人的局面控制力是非常弱的。

　　在河山内部，我们经常说的一句话是要做好投资，就要把自己当成一个生意人，而不是一个专业人士。看清形势，认清趋势，慎重行事但是出手要坚定，保持在自己构建的核心圈层内找业务，只做自己控制得住的局，这些是我作为一个地产生意人这一年来的所思所想，谨以此文作为支持和关怀河山的投资人和朋友们的汇报。

　　河山资本

　　曹少山

　　2014.3.16

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