我本人也是这个投资配置的践行者。我用了两年多的时间逐步变现了手上的投资性房产（这个过程也让我意识来 实物房产是一种流动性比较差的资产），并把大部分归收的现金投入了河山治理 的各类地产基金产品，其余的做了不同种类的天使投资。相比直接持有房产增值后的纸面财富，我更喜爱地产基金提供的来 期落袋为安的现金归报。

　　未来3-5年内，传统住宅领域依然值得“淘宝”。未来3-5年内，开发销售类地产投资机会依然会是在投资总量上占据绝对主导地位。但是每项投资的具体表现却会涌现显著的分化，其中起决定性作用将是：1）基金治理 人的投资能力；2）开发商实力和操盘能力；3）项目所处的地域市场的供求动态。优秀的治理 人在未来3-5年内依然可以在传统住宅领域为投资人创造可观的归报，但是我们也会看来 许多地产投资涌现无法来 达预期收益，甚至本金无法按时兑付的情景。

　　无论是私募基金，信托或者其他类信托的地产金融产品绝大多数在未来几年内仍将以传统的开发项目为基础资产。随着传统住宅开发利润率的方向性下降，投资人需要降低对这类产品投资收益率的预期。股权类投资可能需要从原先 20-25%的年化水平降至15-20%之间，固定收益类的产品目前在10-15%之间，连续 下调的余地反而不大，因为利率市场化逐步提高低风险金融产品的收益率（比如货币基金），为债权性地产金融产品提供了一个底限。

　　再往后，定位精准的精品住宅将逐步取代传统大盘成为未来住宅领域的投资趋势。我们分析不出5年，住宅开发领域将辞别大盘和成片开发的造城时代，进入精品小盘唱主角的时代。试问北京五环内，现在还能找来 百亩级别的住宅土地吗？结合之前关于总量饱和的猜测 ，我们认为大盘时代将在不远的将来走入历史。许多超大型开发商的行为惯性还在，但是作为追求较高归报率的专业投资人来说，大盘开发的投资空间会在未来几年逐步消逝，取而代之是精品住宅的时代。我设想这些住宅的特点 是体量小、客户定位非常含糊准确、高度舒畅、高度智能、节能。精品住宅不是“豪宅”，但却是用互联网时代的极客精神打造出来，能精准的满足特定客户群的终极住宅，是可以让目标客户看了会“尖叫”的产品。在这个领域，现在很多恐龙级别的超大型开发商并不具备竞争优势。我们可能会看来 许多优秀的具有极客精神和互联网思维的小型精英团队在这个领域冒升出来。这是一个小团队可以和大开发商上在同一个起跑线上竞争的领域，我们正在进入一个屌丝终于可以挑衅并战胜土豪的时代。

　　社区型商业地产潜力庞大。传统集中商业在很多城市已经供过于求，竞争猛烈 ，其商业模式受来 电商的庞大冲击，而新型的商业经营模式尚未形成。社区型商业立足于居民的基础生活消费，具有很强的不可替代性，其人流特点 也为未来O2O社区的建设提供了很好的物理载体。从财务归报的角度看，社区型商业的开发和运营都可以创造十分可观的利润，对于有这方面专业能力的公司，这是地产领域少有的一片既有总量规模、又有充分利润空间的蓝海。

　　休闲度假类地产将迎来春天。如果说中国的住宅市场是强弩之末的话，休闲度假类地产可能刚刚进入黄金期（当然总量和住宅不是一个量级的，要小很多）。我们认为中国的消费升级势必带来休闲和度假需求的快速增长。传统的旅行观光模式会被休闲度假模式逐步取代，对相应的旅行设施的请求也将发生变化。有尤其 自然资源禀赋、靠近消费力集聚的大城市、具有良好通达性的地区会涌现庞大的休闲度假产业的商机，包含地产的机会。但是这类地产的投资有很高的资金和运营能力门槛，需要非常综合的资源整合能力。

　　产城结合的复合型产业地产进入专业投资人的视野。中国的城镇化模式存在许多问题，传统的套路基本上是规划新区、基建先行、政府部门入住、开发商跟进这四部曲。新城区不光缺乏配套，更缺乏就业机会，缺乏产业的支撑，所以涌现大城市的新区成为睡城，小城市的新区成为鬼城的情景。这种政府一手推动的城镇化受政绩目标左右，往往造成千城一面和资源浪费的结果。最近几年市场上涌现了一些比较成功的产城结合的产业地产开发的案例，某些比较进取的产业园区开发商通过尝试，摸索出了可行的商业模式，非常值得关注。