猪猪侠讯:"猪是不会飞的"——2014年河山资本致投资人的一封信
来源：互联网 2014-07-07 01:48:13| 查看：次海外地产会成为精英富裕阶层全球资产配置和开发商资本转移的一个重要途径。未来10年人民币国际化和资本项下可兑换是可预期的目标，虽然不断的改革有望吸纳更多的民间资本，但是从总量来看，一旦资本双向流动的闸门被打开，生猪价格，处于“高水位”的国内财富池必然有相当部分会流出国门。其中不乏有财富安全性、传承性等方面的原因，但从规律上说全球配置也是任何一个真正融入世界的成熟经济体的必经之路。产业资本的出海已经蔚然成风，民间的财务资本，特别是前述开发商积存 的资本都会加速对海外的配置，而地产和地产相关的金融投资可能会成为这类资本的首选。
最后说一下我们对集中商业和时下比较时髦的养老地产的看法。集中商业方面，零星的增量市场依然存在，但未来机会更多在于如何改善存量的运营。当然，那些前期被分割销售，或者设计上有先天缺陷的集中式商业可能难逃逐步沦落的宿命。
养老领域潜力庞大，但是在中国的现状下缺乏可行的纯利模式。养老地产这个类别可能是国内住宅开发商杜撰出来的。养老产业无疑需要地产的这个硬件载体，但是养老产业的真正支点不在于地产，而在于养老资产的运营和服务体系。养老产业和所谓养老地产的关系可能会更趋近于现在酒店治理 公司和酒店业主的关系。这是一个治理 为王的领域，而地产这部分是一个长周期、低归报的资产类型，只适合长线的机构资本，或者有REIT之类的证券化手段做支撑，和传统的开发商可能没太大关系。
我们认为所有这些具有投资价值的领域具有一个共同特点 ，就是需要传统住宅开发商通常不具备的专业资产治理 和运营能力。在这些领域，仅有资源和资本是远远不够的，只有具备优秀的专业团队才能形成一个投资逻辑的闭环。看来 这些机会并不难，难在怎么做，下面我来归答我们怎么做的问题。
河山的投资策略
我分投资基调、业态策略、区域策略、和业务模式这四个层面来阐述河山在2014的投资策略，这个策略中的后三者可能会相伴 我们走很久，不仅适用于2014年。
一、投资基调
2014年我们的投资基调是“慎之又慎”。行业和市场正在急剧变化中觅 找一个新的动态平稳 点，但是2014年还无法形成新的动态平稳 状态。这种变局会产生很多的不确定性和震荡性。河山向来都是冷静和慎重的，2014年我们会越发警觉。
基金治理 人对宏观环境的看法决定他的投资基调。风险无处不在，我们无时不刻需要保持 小心。关于现阶段投资河山治理 的地产基金产品的风险问题，我曾经给我们的一个投资人打过一个比方。我认为河山的基金涌现本金缺失 的风险可能接近于飞机失事的概率，但是涌现流动性风险，比如收益率达不来 预期，或者个别期限逾期的概率可能接近交通事故的概率。现在的环境下，必须承认涌现交通事故的概率在上升，因为这个行业已经从人车分流的高速路下来 了人车混流的国道，没有意识来 这点的司机是很容易出事故的。河山是一位头脑清醒的“司机”。
二、业态策略
传统的开发项目在2014年仍将占河山预期投资总金额的绝大部分，这种状况可能还会坚持若干年。但是我们的战略关注点会逐步转移来 住宅之外的领域：社区商业、优质集中商业、精品住宅、旅行休闲度倘若施、以及产城结合的产业地产，我们还将关注养老、物流领域的治理 公司（团队）投资机会。在这些细分领域里，资源特点 虽然很重要，但取决定性作用的是团队的产品能力和运营能力。如果说中国地产1.0版本是大盘、大开发商和大资本的结合，那么2.0版本将会是精英团队、创新能力、极客精神和灵活资本的结合。我们关注的领域比较多，我们需要很长的时间才能逐步建立在这些细分领域的核心竞争力，但我们会一步一个脚印去实施这个策略，挠 住和细分领域的精英团队和优秀企业深度结合和合作的机会。2014年我们计划在社区商业和集中商业领域有所突破。十年方能磨一剑，我们的布局从今天开始。
三、区域策略
重点关注有产业集聚，人口增长动力充足的省级及副省级城市；
传统住宅类投资归来来 二线城市和一线城市的卫星城，归避三线及三线以下城市；
归避绝对房价和地价过高的市场；
归避人口净流出的区域和城市。
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