猪猪侠讯:"猪是不会飞的"——2014年河山资本致投资人的一封信
来源：互联网 2014-07-07 01:48:13| 查看：次针对地产行业的行政调控措施，比如价格调控、预售证调控、限购限贷等都将作为政策工具被连续 使用，但怎么组合，用多大力度将逐步下放来 各级地方政府，取代一刀切的野蛮做法。中国现在的房地产市场已经不是一个简单划一的市场了，不同区域和城市之间的分化非常严重。大部分在大城市生活的人对房地产市场的认晓 和全国的实际情景是有很大出入的。2013年开发商资金全面归流来 一二线城市，造成大中城市的房地产市场升温的现象，但是如果把察看范畴放大来 285个地级市和将近2000个县的话，形势并不那么乐观。可以预见，在开发商资金大量流入的一二线城市，以房价为目标的行政手段将不断，地价依然会上涨，而开发商的利润只能进一步萎缩。而在三线以下的城市，无论房价还是地价都已经丧失了快速上涨的动力。
偏紧的货币政策是目前政府对外应付美国货币政策转向，对内倒逼结构改革和实现去杠杆化的一个政策筛选。对房地产行业来说，这是最行之有效的釜底抽薪的做法。2014新年伊始，我们已经看来 了房地产行业贷款，包括开发贷和住房按揭贷款全面收紧的现象。货币政策挤压地产泡沫的意图非常显然，体现了决策层对整个地产行业去杠杆化、去泡沫化的决心。地方政府和实体经济的杠杆率也很高，在总体偏紧的货币政策取向之下，房地产是一个可以被牺牲，或者说应该被牺牲的对象。开发商不应该存有过多的幻想，这一次不会再有第二个四万亿来当解放军了。如果说开发商群体之前绑架了地方政府，他们绑架不了中央政府，而中央政府在归来强势。宏观政策目标由中央定，政策手段也都在中央。
结论：房价将被连续 行政调控，政府不会牺牲土地财政利益，开发商必须接受更低的利润率和杠杆率。
4.最后一个观点是我去年没有明确提出的，中国房地产市场正在加速成熟，住宅市场在快速趋近总量饱和的临界点。地产业积存 的资本将面临日益严肃 的转移压力。
2013年创下历史新高的新开工量（全国约20亿平方米）和销售量（约13亿平方米）给这个市场注入了一针强心剂，大量销售归款循环重新流入了土地市场，特别是一线和重点二线城市。市场情绪一度十分亢奋，很多大型开发公司对2014年做出了乐观的猜测 。事实证明这种乐观非常的短命。进入2014年，开发商们普遍觉得有点寒意。这种寒意既有来自实体经济连续 下降的信息传递，也有银根收紧的遭遇。在我看来，最根本的因素是行业正在接近方向性拐点。
2010年人口普查的有关数据显示，我国城镇住宅建筑面积在 2010年来 达203亿平米，较2000年增长近一倍，城镇人均住宅面积30.3平米。乡村住宅总面积为210亿平米，人均31.7平米。30平米的人均住宅面积在全球范畴来看都已经不算低的了。如果中国未来顺利来 达70%以上的城镇化率（10亿城镇人口），城镇住宅总量应该在300-350亿的水平来 达存量的饱和。那我们离这一点有多远呢？2013年底在建房地产面积存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米的住宅。当年新开工约14.6亿平方米，坚持这样的速度，在4来 7年内，也就是在2017-2020年间就会来 达300亿-350亿的总量平稳 点（反常 较真的人会说从开工来 竣工可能还需要两年时间，但这不影响我的结论）。事实上，一个国家的城镇化率跨过50%之后，速度会普遍放缓，这是规律。考虑中国城镇化进程中面临的种种中国特色的障碍，这个速度可能会更缓慢。所以，一方面中国可能要来 2035年才走完的城镇化进程，另一方面2020年前后就可能完成的对应住宅总量。这两个数据是矛盾的，必有一个是不成立的。
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