我的判定 是，目前的这种住宅增量开发的模式是一种深度透支未来需求的模式。政府急功近利的造城运动式的城镇化模式难咎其责，而开发商的逐利行为则起来 了推波助澜的作用。未来住宅市场的真实需求不可能支撑如此高的开发量和销售量。如果要和城镇化的节奏基本同步，住宅市场的去化量和新开工量可能要从现在的水平下行一半甚至更多，也就是下跌来 每年6-7亿平方米的水平。现在透支的越多，过了临界点行业调整的幅度就越大。

　　时下开发商群体中甚为流行所谓的“高周转”模式，取代了过去十年盛行的“囤地”模式。在我看来，在市场总量快速趋近饱和的大背景下，这种快速周转模式，特别是那些超大规模开发商也纷纷摘 纳这种模式，无异于菏泽而渔。当然，亲眼目睹过菏泽而渔的人都晓 道，那种河塘将干、鱼儿乱跳的情形是非常壮观和让人亢奋的。

　　几年前开发商一唤 百应的进入三四线市场，事实证明在大部分三四线城市，市场的容量太小，只有头勺汤。最早进入的大开发商往往用一两个大盘就把整个市场的需求全部抽干了，后来者，甚至是这些尝来 甘头的先行者在自身楼盘的后几期的去化情景都不理想。于是乎大家又一窝蜂的归来来 一二线城市，就有了2013年大城市地价的快速上涨，面粉贵过面包的重新上演的这一幕。这种归来是开发商资本的一种避险行为，但结果是僧多粥少，大城市政府坐收渔翁之利，大开发商利润率下行，而中小开发商则被彻底逐出大城市。

　　开发商积存 的大量的存量资本在市场总需求量过了方向性拐点后，都面临一个出路问题。在每年开发量都超过前一年的时候，开发商永远都是缺钱的，但如果方向倒过来会怎么样呢？2013年，我们看来 了三种很有代表意义的现象：1）传统住宅开发商大幅加大商业地产的配置，比如万科和龙湖；2）开发商资本出海，比如万科、绿地、万达、复星、Soho中国等；3）开发商资本跨界，比如恒大做水，万科入股银行等。这是都是比较典型的资本溢涌现象，解释这些资本原先 所在的领域已经无法提供充足的投资机会或者足够有吸引力的投资机会。

　　结论：住宅市场快速接近饱和，目前的高销售水平背离城镇化产生的真实需求，不可不断。行业规模调整后，大大小小开发商都将面临剩余资本溢出的去向问题。

　　是否还应该投资房地产？可投资资产应该怎么配置？

　　读来 这里，想必你们一定会问：那我还应该投资房地产吗？

　　我用三句话来归答：一，其实大家没有太多更好的筛选。作为治理 财富的手段，目前看来地产以外的机会可能更差、更难有作为；二，中国地产的风险和矛盾集中在传统住宅市场，住宅以外细分领域机会依然庞大；三，地产基金可能是最适合在这种复杂的变局中连续 在地产领域掘金的方式。有一点是肯定 的，没有必要再做实物的房产投资了，除了对自己有使用价值的房产，其他投资类房产可以筛选退出了。

　　当前困扰中国经济的所有重大问题都是全局性的。除了部分互联网相关的行业，几乎每一个行业都在经历整个经济进行结构调整的阵痛之中，没有一个行业是容易赚钱的。对于一个高净值家庭来说，如果不是专业的投资人士，投资的筛选无非是理财产品、股市、PE、地产这几大领域。我们认为这一届领导人开始的改革计划最终是可以获得成功的，但是转型和过渡期可能会比较长、比较痛楚。从应付过渡期的震荡性的能力来看，智慧的地产投资应该比其他几个高收益资产类型略胜一筹。股市的震荡性历来超过房市。至于PE，读懂这个行业的逻辑并能取得优秀投资机会的人毕竟只是少数圈内人的特权。

　　地产作为全世界私人财富占半壁江山的经济规律是无法改变的，这个巨大的基数是多数非专业投资人士最好的避风港。不同发展阶段的地产市场投资方法和侧重全然不同。传统的增量模式、住宅主导模式可能会寿终正寝，但是存量模式、非住宅的机会将应运而生。房地产依然是一个规模无比巨大，机会很多的领域。

　　在这种变局中，地产投资的专业性请求越来越高，今天已经没有业余选手的游戏空间了，普通的炒房客有可能遭遇股市中散户同样的命运。我们建议投资人谨慎的、仔细挑选合适的地产金融产品的治理 人，把投资这件事交给智慧的、值得托付的专业人士去做吧！

　　在现阶段和接下来的3-5年内，我们建议投资人坚持对中国房地产领域投资的总体配置规模（与个人总可投资资产的比例）。其中，降低实物资产的配置，加大地产金融类资产的配置，逐步加大对经营性资产类别的配置，降低对开发类风险的配置。对于处于金字塔尖的少数财富精英，则还必须考虑资产全球配置的问题，一个基本的思路是在中国挣钱，来 全球配置剩余财富。在地产领域，在中国参与“造房子”（开发），来 国外“买房子”（持有型物业）。